Descrição

Oportunidade Estruturada: Rua Otávio Dutra - Porto Alegre

Localização Estratégica + Projeto Arquitetônico

Empreendimento residencial  localizado na Rua Otávio Dutra, Lotes 76, 96 e 106, Porto Alegre, em Zona de Ordenamento Territorial 7, Macrozona 5. Terreno de 1.223,20m² com potencial construtivo de 6.337,57m², configurado em 1 torre com 30 unidades de 3 suítes + lavabo.

Área Total do Terreno: 
1.223,20m² divididos em 3 matrículas adjacentes

Déficit Habitacional Premium
demanda por unidades de 3 suítes ou mista

Projeto Arquitetônico: Petersen Arquitetura Urbanismo
- 1 torre residencial de 15 pavimentos
- 30 unidades de 3 suítes + lavabo
- Área construída total: 6.337,57m²
- Eficiência de projeto: 66%

Especificações Técnicas + Plantas Arquitetônicas

Configuração das Torres
- Térreo: Hall social, circulação, estacionamento e áreas técnicas - 782m²
-  2º Pavimento: Circulação, estacionamento adicional e áreas técnicas - 782m²
- Pavimentos Tipo: 13 pavimentos com 2 apartamentos por andar
- Pé direito: 2,80m por pavimento
- Altura total: 42m
- Cobertura: Salão de festas, academia e piscina - 113,97m²

Mix de Unidades
- Tipologia única: 3 suítes + lavabo
- Área privativa média: 281,72m² por unidade
- Total de unidades: 30 apartamentos
- Área privativa total: 4.225,80m²
- Estacionamento: 60 vagas
- Distribuição: 2 vagas por unidade no térreo e 2º pavimento

Eficiência Construtiva + Aproveitamento Máximo do Terreno
O projeto maximiza o potencial construtivo do terreno através do novo Plano Diretor com coeficiente 3,6, aproveitando integralmente os 6.337,57m² permitidos. A eficiência de 66% garante áreas privativas generosas de 281,72m² por unidade, enquanto a configuração de 2 apartamentos por andar otimiza a relação custo-benefício.

01- Aproveitamento Inteligente
Utilização de 4.403,52m² do índice básico + 1.934,05m² de solo criado mediante outorga onerosa

02- Mix Comercial Estratégico
30 unidades de 281,72m² atendem demanda premium do Centro Histórico de Porto Alegre

03- Infraestrutura Completa
60 vagas de estacionamento + área de lazer na cobertura de 113,97m² com academia, piscina e salão de
festas

Matriz Financeira: Potencial de Retorno

VGV Projetado
Baseado em baseado em análise de mercado detalhada para unidades premium na região

Estrutura de Custos
Custo de construção: Terreno + outorga onerosa: Margem bruta projetada: de acordo com o padrão.

Análise financeira detalhada, incluindo cronograma de desembolso, fluxo de caixa projetado e sensibilidades de TIR, disponível mediante reunião via meet ou data rom.

Análise Financeira Customizada: Números Sob Medida

Os indicadores financeiros deste projeto são customizados de acordo com o padrão e preferência de cada investidor. Fluxo de caixa, DRE, ROI, TIR e VPL são apresentados presencialmente, permitindo ajustes conforme estrutura de capital, apetite de risco e estratégia de comercialização de cada parceiro.
 

Velocidade de Vendas
Cenários de VSO modelados conforme perfil do investidor: conservador, moderado ou agressivo, com projeções de absorção personalizadas

Status do Projeto
- Estudo urbanístico completo
- Projeto arquitetônico desenvolvido
- Análise de viabilidade financeira preliminar
- Terreno com 3 matrículas adjacentes não unificadas

Perfil de Risco
PERFIL DE RISCO: A ser determinado após due diligence completa (análise jurídica, mercadológica e financeira)

Recomendação
PRÓXIMOS PASSOS: Validação jurídica, análise de mercado aprofundada, modelagem financeira detalhada

Retorno
Indicadores de rentabilidade calculados sob medida: TIR, ROI, VPL e payback ajustados à sua estrutura de capital e expectativas

Fluxo de Caixa
DRE e fluxo de caixa detalhados apresentados presencialmente, com sensibilidades e cenários adaptados ao seu modelo de negócio

Veredito Técnico FULL BUSINESS

Descrição - Área (m²)
Térreo - 782,00m²
2º Pavimento - 782,00m²
Pavimentos Tipo - 13 andares   4.629,60m²
Cobertura - 113,97m²
Área Construída - Total 6.337,57m²
Área Privativa - Total 4.225,80m²
Área Comum - 2.111,77m²
Eficiência - (Privativa/Construída) 66%

Conformidade Legal
- Zoneamento: Macrozona 5, ZOT 7
- Regime Urbanístico: Área de ocupação intensiva
- Legislação aplicável: Novo Plano Diretor de Porto Alegre
- Outorga onerosa: 1.934,05m² de solo criado

PROJETO EM ANÁLISE - VIABILIDADE A CONFIRMAR | Empreendimento com localização estratégica e projeto arquitetônico em desenvolvimento. Análise técnico-financeira detalhada em andamento.
 

Parâmetros Urbanísticos - Parâmetro Permitido  - Utilizado
Coeficiente Básico - 3,6 
Coeficiente Máximo - 6,5 
Taxa de Ocupação - 66,60%  
Taxa de Permeabilidade -  20% 
Altura Máxima - 60m - 42m
Recuo de Jardim - 4m
Recuos Laterais - 18% da altura 

Tese de Investimento: Três Pilares Estratégicos
 

Localização Premium
Centro Histórico de Porto Alegre, região consolidada com infraestrutura completa, transporte público, comércio e serviços. Valorização imobiliária acelerada impulsionada pelo novo Plano
Diretor. Proximidade ao Mercado Público, Usina do Gasômetro e orla do Guaíba.

Mix de Produtos Assertivo
30 unidades de 281,72m² com 3 suítes + lavabo atendem demanda premium por apartamentos espaçosos no centro. Configuração de 2 unidades por andar proporciona privacidade e exclusividade.

Viabilidade Técnica Confirmada
Projeto arquitetônico desenvolvido por Petersen Arquitetura Urbanismo. Estudo urbanístico completo com parâmetros validados. Eficiência construtiva de 66% maximiza rentabilidade. Área construída total de 6.337,57m².

Próximos Passos: Estruturação do Deal
 

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