Descrição

Localização Privilegiada
Avenida Principal
Alto Potencial Comercial
Documentação Regular

Localização Estratégica + Projeto Arquitetônico

Empreendimento comercial estrategicamente posicionado na Zona Central 01 de Alvorada-RS, com acesso direto pela Av. Getúlio Vargas. Terreno de 1.452m² com potencial construtivo de 8.744m² distribuídos em duas torres comerciais modernas.

Área Total do Terreno: 1.452m² distribuídos em 3 matrículas (lotes 10, 11 e 47) na Zona Central 01

Déficit Comercial: Alta demanda por salas comerciais compactas (30-35m²) na região metropolitana de Porto Alegre

Projeto Arquitetônico: Petersen Arquitetura e Urbanismo

- 2 Torres Comerciais (Torre 01 com 4 pavimentos + Torre 02 com 14 pavimentos)
- 112 Unidades Comerciais (4 lojas + 108 salas)
- Área Construída: 8.744,74m²
- Eficiência: 57% (área privativa 4.969m²)

Especificações Técnicas + Plantas Arquitetônicas

Configuração das Torres
- Torre 01: Térreo com 4 lojas + mezanino, 2 pavimentos tipo com salas comerciais, cobertura técnica
- Torre 02: Térreo com hall social + estacionamento, 3 pavimentos de estacionamento (81 vagas), 10 pavimentos tipo com salas comerciais, cobertura técnica
- Pé direito base: 3,00m (4 pavimentos = 12m)
- Pé direito torre: 2,80m (10 pavimentos = 28m)
- Altura total: 40m

Mix de Unidades
- 4 Lojas com Mezanino: área média 78,02m² (43,93m² + 34,06m²)
- 8 Salas Torre 01: área privativa média 33,42m²
- 100 Salas Torre 02: área privativa média 30m²
- Total: 112 unidades comerciais
- Estacionamento: 81 vagas (1 vaga/75m² de área comercial)

Eficiência Construtiva + Aproveitamento Máximo do Terreno

O projeto maximiza o potencial construtivo do terreno através de configuração em L, otimizando áreas privativas e garantindo conformidade total com os parâmetros urbanísticos da Zona Central 01 de Alvorada.

01- Aproveitamento Inteligente - Utilização de 5.675m² do índice básico (5.808m²), sem necessidade de outorga onerosa, mantendo viabilidade financeira otimizada

02- Mix Comercial Estratégico - 112 unidades com áreas entre 30-78m², atendendo demanda de pequenos e médios empreendedores e profissionais liberais

03- Infraestrutura Completa - 81 vagas de estacionamento distribuídas em 4 pavimentos, cumprindo 100% dos requisitos legais (1 vaga/75m²)

Matriz Financeira: Potencial de Retorno

VGV Projetado:
Baseado em valor médio comercial (4 lojas + 108 salas), considerando localização estratégica e padrão construtivo

Estrutura de Custos Otimizada
Custo de construção estimado em R$ 2.800/m² (padrão comercial médio)

Análise financeira detalhada, incluindo fluxo de caixa, cronograma de obras e sensibilidade de preços, será apresentada em reunião executiva mediante assinatura de NDA.

Sensibilidade VSO vs TIR: Liquidez Acelerada

Estratégia de comercialização focada em liquidez rápida através de unidades compactas (30-35m²) com ticket médio acessível, permitindo absorção acelerada pelo mercado de pequenos investidores e profissionais liberais.

Velocidade de Vendas Projetada: 18-24 meses - Mix de unidades compactas facilita comercialização e reduz risco de estoque
TIR acima da média- Baseada em cronograma de obras de 24 meses e comercialização simultânea à construção
Payback Estimado: 36-42 meses - Considerando início de vendas no lançamento e entrega escalonada das torres

Veredito Técnico FULL´ BUSINESS

Projeto classificado como OPORTUNIDADE ESTRUTURADA - Viabilidade técnica confirmada, localização estratégica, mix de produtos adequado ao mercado e potencial de retorno atrativo para investidores de médio prazo.

Status do Projeto: Estudo volumétrico concluído, aguardando levantamento planialtimétrico e laudo de cobertura vegetal para início do processo de aprovação

Perfil de Risco: MÉDIO - Projeto depende de aprovações urbanísticas e confirmação de dimensões do terreno. Localização consolidada mitiga riscos de mercado

Recomendação: AVANÇAR PARA DUE DILIGENCE - Realizar análise jurídica das matrículas, validação de custos construtivos e estudo de absorção de mercado detalhado

Breakdown Financeiro + Conformidade Legal

Detalhamento técnico das áreas construídas e conformidade com legislação urbanística municipal de Alvorada-RS.

Composição de Áreas
Área Total Construída: 8.744,74m²
Área Privativa: 4.969,08m²
Área Não Adensável: 3.610,04m²
Índice Utilizado: 5.675,12m²
Distribuição por Torre
Torre 01: 4 pavimentos (térreo + mezanino + 2 tipos + cobertura)
Torre 02: 14 pavimentos (térreo + 3 estacionamentos + 10 tipos + cobertura)
Estacionamento: 81 vagas em 4 níveis
Eficiência Global: 57%

Conformidade Legal
Zoneamento: Zona Central 01 (ZC1) - Macro Zona 01
Unidade de Planejamento: UP 06
Legislação aplicável: Plano Diretor de Alvorada (Lei Municipal vigente)

Parâmetros Urbanísticos
Coeficiente de Aproveitamento Básico: 4 (5.808m²)
Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 7 (10.164m²)
Taxa de Ocupação Básica: 80% (1.161,60m²)
Taxa de Ocupação Máxima: 85% (1.234,20m²)
Taxa de Permeabilidade: 20% (290,40m²)
Altura Máxima: 65m (22 pavimentos)
Recuo Frontal: 4m + 2m (alargamento Rua México)

Tese de Investimento: Três Pilares Estratégicos

Localização Premium - Zona Central 01 de Alvorada com acesso direto pela Av. Getúlio Vargas, principal corredor comercial da cidade. Proximidade com órgãos públicos, bancos e comércio estabelecido garante demanda constante

Mix de Produtos Assertivo - 112 unidades comerciais compactas (30-78m²) atendem perfil de pequenos
investidores, profissionais liberais e  microempresas. Ticket médio acessível facilita comercialização

Viabilidade Técnica Confirmada - Projeto dentro dos parâmetros urbanísticos básicos (sem outorga
onerosa), eficiência de 57%, infraestrutura completa de estacionamento e conformidade legal validada

Próximos Passos: Estruturação do Deal

Entre em contato para agendar sua reunião executiva e receber o teaser completo do projeto.